TEXT DENISSE LÓPEZ | IMAGENS MAPFRE
250M
de euros em imóveis situados na Alemanha e Espanha
Através da MAPFRE Inmuebles, “acumulou-se um know-how nesta área por mais de 40 anos”, segundo afirma Alfredo Muñoz, diretor geral desta empresa. Entretanto, em 2018, uma mudança de estratégia foi implementada e todos os investimentos efetuados desde então foram canalizados através de fundos imobiliários e com a ajuda dos melhores parceiros internacionais. Isto é conhecido como investimento alternativo.
A mudança de rumo permitiu que a MAPFRE diversificasse os ativos do ponto de vista geográfico e compartilhasse os riscos com outros sócios e investidores institucionais. O caso mais recente é a transferência de quatro edifícios de alta qualidade para um fundo de investimento alternativo, que realizou a MEAG, a gestora de ativos de Munique Re. O volume total das aquisições chega a 250 milhões de euros e são imóveis situados na Alemanha e Espanha. Trata-se de um investimento que além disso inclui os aspectos ambientais e sociais como parte integral de sua estratégia, pondo o foco na descarbonização através de uma maior eficiência energética e uma menor pegada de carbono.
No procedimento adotado em cada investimento, a MAPFRE e um sócio internacional (partner local do mercado a ser acessado) criam um fundo imobiliário com um capital inicial importante, em alguns casos de até 100 milhões de euros.
O procedimento que se segue em cada investimento é sempre o mesmo. A MAPFRE e um sócio internacional (partner local do mercado a ser acessado) criam um fundo imobiliário com um capital inicial importante, em alguns casos de até 100 milhões de euros. A partir daí, outros investidores institucionais são incorporados, com um objetivo de retorno de cerca de 4%. Dentro desse fundo, os ativos dos sócios iniciais (que já estavam em carteira) são incorporados ou o mercado é diretamente explorado para adquirir prédios com este capital. “São criados comitês nos fundos, com representação dos principais acionistas, para aprovar a aquisição dessas propriedades. Nós analisamos os edifícios e os visitamos um a um antes de tomar uma decisão”, explica Rafa Saiz, chefe de investimentos da MAPFRE Inmuebles. Tanto nas equipes da MAPFRE quanto nas de seus sócios, há arquitetos, engenheiros, economistas e advogados, que permitem realizar uma análise exaustiva de todos os ativos.
Mas não se trata apenas de identificar o melhor prédio na área mais importante e central de uma cidade, é fundamental sua manutenção para que não perca valor. Por isso, contamos com um departamento técnico que define os projetos que são realizados no prédio. «Não é apenas um caso de pintura; o ativo precisa estar bem-posicionado para quando o investimento amadurecer, normalmente em um período aproximado de 10 anos, ele tenha aumentado em valor”, acrescenta Carlos Díaz, subdiretor geral da MAPFRE Inmuebles. Nas reformas também se contempla o componente ESG (sigla de meio ambiente, social e governança), pois os inquilinos de primeiro nível exigem cumprir com os critérios de sustentabilidade.
J.V MAP-SL Boulevard Haussmann, París (Francia)
Embora o setor imobiliário possa representar boa parte do investimento total da MAPFRE em ativos alternativos, existem outros investimentos que diversificaram o compromisso do Grupo com a rentabilidade no longo prazo.
os investimentos sustentáveis representaram uma aposta adicional pela busca de ativos alternativos mais rentáveis.
Primeiros passos
A caminhada da MAPFRE ao mercado imobiliário através de fundos começou com GLL, um gestor e investidor imobiliário de referência na Alemanha formado pela joint venture entre Generali e Lend Lease, uma empresa que um ano depois foi adquirida pelo australiano Macquarie. O win win desta aliança era claro: A MAPFRE tinha acesso aos melhores imóveis de diferentes mercados europeus, enquanto GLL conseguia captar capital de investidores espanhóis, graças ao atrativo da MAPFRE e à confiança gerada por sua marca. Nesse primeiro acordo, decidiu-se investir até 300 milhões de euros em escritórios “prime” nos principais mercados de escritórios da zona euro durante um período de dois ou três anos. O objetivo era alcançar retornos entre 4 % e 6 % anual de forma recorrente e diversificar a carteira frente a outro tipo de ativos financeiros.
Posteriormente, em 2019, o Grupo fechou um acordo com Swiss Life para investir em escritórios prime em Paris. Concretamente, ambos os sócios investiram um total de 296,1 milhões de euros em partes iguais em nove edifícios na capital francesa, que representavam um espaço total de 22.000 metros quadrados. Também, reforçou sua aliança com a empresa suíça mediante a criação de uma joint venture (com um volume inicial de ativos avaliados em 400 milhões), cujo objetivo é investir no mercado imobiliário espanhol e italiano. Neste sentido, a MAPFRE contribuiu para esta sociedade com um prédio situado na rua Mateo Inurria 15 em Madri. Por sua parte, entidades do Swiss Life Group proporcionaram três imóveis situados em Milão através de seu fundo italiano.
Depois de quatro anos, o balanço do que foi realizado no departamento, que vem se dotando de novos recursos na área de Transações (aquisição e venda de ativos), é mais que positivo, a ponto de os investidores que entraram no primeiro fundo terem retornado para colocar capital nos seguintes fundos que foram lançados posteriormente (95 % do capital de SIEREF I foi repetido no SIEREF II) sem a necessidade de «due diligence». Isto demonstra, mais uma vez, a confiança em uma marca que já está se tornando referência em outros setores como, neste caso, o imobiliário.
em um acordo com o Swiss Life para o investimento de escritórios prime em Paris, investiram-se um total de 296,1 M€ em partes iguais em nove edifícios na capital francesa, que representavam um espaço total de 22.000 m2
No total, em só quatro anos, puseram-se em funcionamento nove fundos imobiliários com Macquire, Swiss Life ou Munique Re. Tal é sua qualidade que muitas seguradoras espanholas decidiram somar-se como acionistas; é o caso de Catalana Ocidente, Mutualidad de la Abogacía e a Irmandade de Arquitetos.
em abril de 2021, a MAPFRE assinou um acordo com Iberdrola para investir conjuntamente em energias renováveis e, assim, impulsionar o compromisso da seguradora de incluir os critérios ESG nas análises de investimento.
Outros ativos alternativos
Embora o setor imobiliários possa representar boa parte do investimento total da MAPFRE em ativos alternativos (cerca de 60 %), existem outros investimentos que diversificaram o compromisso do Grupo com a rentabilidade a longo prazo.
Em 2020, a MAPFRE e Abante continuaram sua aliança estratégica com a criação, através de Macquarie, de um fundo de infraestruturas de até 300 milhões de euros. Considerado «fundo de fundos’, este produto nasceu com o propósito de que os investidores tenham acesso a um tipo de ativo que permita a diversificação de suas carteiras. A este respeito, a MAPFRE se comprometeu a contribuir com um capital inicial de 50 milhões de acordo com critérios de sustentabilidade, sociais e de governança (ESG), embora este número tenha agora subido para 100 milhões.
Nesta linha, e em conjunto com Abante e Altamar, a MAPFRE lançou no mesmo ano um fundo de capital privado (MAPFRE Private Equity FCR), denominado ‘evergreen’, com a ideia de atender às necessidades das seguradoras e de outros investidores institucionais que devem investir em ativos de muito longo prazo. Além disso, diferentemente de um fundo tradicional de capital privado, cuja vida média é geralmente de dez ou doze anos, esse instrumento tem um prazo ilimitado.
Além dos mencionados acima, os investimentos sustentáveis representaram um compromisso adicional do Grupo segurador na busca de ativos alternativos mais rentáveis. Especificamente, em abril de 2021, a MAPFRE assinou um acordo com Iberdrola para investir conjuntamente em energias renováveis e, assim, impulsionar o compromisso da seguradora de incluir os critérios ESG nas análises de investimento. Este projeto, no qual a MAPFRE terá uma participação de 80 %, representa a criação de um veículo de co-investimento pioneiro entre uma empresa de energia e uma empresa de seguros.
SIEREF I-ADA, Hamburgo (Alemanha)
