TEXTO DENISSE LÓPEZ | IMÁGENES MAPFRE
Hamburgo, París o Bruselas. Estas son algunas de las principales capitales europeas en las que se concentran los edificios que ha comprado MAPFRE desde 2018, cuando se unió a Swiss Life en una joint venture a fin de invertir en el mercado inmobiliario. Todas las adquisiciones tienen características similares que reflejan la estrategia de la compañía: son oficinas de elevada calidad, ubicadas en las mejores zonas de Europa, con inquilinos reconocidos. Se trata, en definitiva, de inversiones estables en el tiempo. MAPFRE, como todas las aseguradoras, ha sido un inversor tradicional en activos inmobiliarios a fin de diversificar la cartera con rentabilidades más elevadas que lo que ofrecen los bonos más conservadores.
En cabecera, JV MAP-SL Vittor Pisani, Milán (Italia)
250M
EUROS EN INMUEBLES UBICADOS EN ALEMANIA Y ESPAÑA.
A través de MAPFRE Inmuebles, «se ha acumulado un know-how en la materia desde hace más de 40 años», según apunta Alfredo Muñoz, director general de esta compañía. En 2018, sin embargo, se hizo un cambio de estrategia y todas las inversiones que se han hecho desde entonces se canalizan a través de fondos inmobiliarios, de la mano de los mejores socios internacionales. Es lo que se conoce como inversión alternativa.
El giro de timón ha permitido que MAPFRE diversifique los activos desde el punto de vista geográfico y comparta los riesgos con otros socios e inversores institucionales. El caso más reciente es la transferencia de cuatro edificios de alta calidad a un fondo de inversión alternativo, que se realizó de la mano de MEAG, la gestora de activos de Munich Re. El volumen total de las adquisiciones asciende los 250 millones de euros y son inmuebles ubicados en Alemania y España. Se trata de una inversión que además incluye los aspectos medioambientales y sociales como parte integral de su estrategia, poniendo el foco en la descarbonización a través de una mayor eficiencia energética y una menor huella de carbono.
En el procedimiento que se sigue en cada inversión MAPFRE y un socio internacional (partner local del mercado al que se quiere acceder) crean un fondo inmobiliario y aportan un capital inicial importante, en algunos casos de hasta 100 millones de euros.
El procedimiento que se sigue en cada inversión es siempre el mismo. MAPFRE y un socio internacional (partner local del mercado al que se quiere acceder) crean un fondo inmobiliario y aportan un capital inicial importante, en algunos casos de hasta 100 millones de euros. A partir de ahí, dan entrada a otros inversores institucionales con una rentabilidad objetivo incluso cercana al 4%. Dentro de ese fondo, se van incorporando activos de los socios iniciales (que se tenían ya en cartera) o directamente se explora el mercado para ir adquiriendo edificios con ese capital. “En los fondos se constituyen comités en los que hay representación de los principales accionistas para aprobar la adquisición de esos inmuebles. Los edificios los analizamos y los visitamos uno a uno antes de tomar una decisión”, explica Rafa Saiz, jefe de inversiones de MAPFRE Inmuebles. Tanto en los equipos de MAPFRE como de sus socios hay arquitectos, ingenieros, economistas y abogados, lo que les permite hacer un análisis exhaustivo de todos los activos.
Pero no sólo se trata de identificar el mejor edificio de la zona más importante y céntrica de una ciudad, sino que es clave mantenerlo para que no pierda valor. Por eso hay un departamento técnico para definir los proyectos que se hacen en el edificio. «No sólo vale la chapa y la pintura, hay que posicionar bien el activo para cuando venza la inversión, normalmente en un periodo aproximado de 10 años, se haya revalorizado», añade Carlos Díaz, subdirector general de MAPFRE Inmuebles. En las reformas también se contempla el componente ESG (siglas de medioambiente, social y gobernanza), pues los inquilinos de primer nivel exigen cumplir con los criterios de sostenibilidad.
J.V MAP-SL Boulevard Haussmann, París (Francia)
A pesar de que el sector inmobiliario pueda suponer una buena parte de la inversión total de MAPFRE en activos alternativos existen otras inversiones que han diversificado la apuesta del Grupo por la rentabilidad en el largo plazo.
las inversiones sostenibles han supuesto una apuesta adicional por la búsqueda de activos alternativos más rentables.
Primeros pasos
El recorrido de MAPFRE en el mercado inmobiliario a través de fondos comenzó con GLL, que era un gestor e inversor inmobiliario de referencia en Alemania formado por la joint venture entre Generali y Lend Lease, una firma que un año después fue adquirida por el australiano Macquarie. El win win de esta alianza estaba claro: MAPFRE accedía a los mejores inmuebles de distintos mercados europeos, a la vez que GLL conseguía captar capital de inversores españoles, gracias al atractivo de MAPFRE y la confianza que da su marca. En ese primer acuerdo se decidió invertir hasta 300 millones de euros en oficinas prime en los principales mercados de oficinas de la zona euro en un plazo de dos o tres años. El objetivo era alcanzar retornos de entre el 4 % y el 6 % anual de forma recurrente y diversificar la cartera frente a otro tipo de activos financieros.
Posteriormente, el Grupo llegó en 2019 a un acuerdo con Swiss Life para la inversión de oficinas prime en París. En concreto, ambos socios invirtieron un total de 296,1 millones de euros a partes iguales en nueve edificios en la capital francesa, que representaban un espacio total de 22.000 metros cuadrados. Asimismo, reforzó su alianza con la firma suiza mediante la creación de una joint venture (con un volumen inicial de activos valorados en 400 millones) con el objetivo de invertir en el mercado inmobiliario español e italiano.
En ese movimiento, MAPFRE aportó a esta sociedad el edificio situado en la calle Mateo Inurria 15 de Madrid. Por su parte, entidades de Swiss Life Group aportaron tres inmuebles situados en Milán a través de su fondo italiano.Después de cuatro años, el balance de lo que se ha hecho en el departamento, que ha ido dotándose de nuevos recursos en la parte de Transacciones (adquisición y venta de activos), es más que positivo, hasta el punto de que los inversores que entraron en el primer fondo han vuelvo a poner capital en los siguientes que se han lanzado (el 95 % del capital de SIEREF I ha repetido en SIEREF II) ya sin necesidad de una «due diligence». Esto demuestra una vez más la confianza en una marca que ya se está convirtiendo en referente en otros sectores, como, en este caso, el inmobiliario.
En total, en sólo cuatro años, se han puesto en marcha nueve fondos inmobiliarios con Macquire, Swiss Life o Munich Re. Tal es su calidad que muchas aseguradoras españolas han decidido sumarse como accionistas; es el caso de Catalana Occidente, Mutualidad de la Abogacía y la Hermandad de Arquitectos.
en abril de 2021, MAPFRE llegó a un acuerdo con Iberdrola para invertir conjuntamente en energías renovables y, de esta forma, impulsar el compromiso de la aseguradora por la inclusión de los criterios ESG en los análisis de inversión
Otros activos alternativos
A pesar de que el sector inmobiliario pueda suponer una buena parte de la inversión total de MAPFRE en activos alternativos (alrededor de un 60 %), existen otras inversiones que han diversificado la apuesta del Grupo por la rentabilidad
en el largo plazo.
MAPFRE y Abante continuaron su alianza estratégica en 2020 creando, a través de Macquarie, un fondo de infraestructuras de hasta 300 millones de euros. Considerado un «fondo de fondos», este producto nació con el propósito de que los inversores pudiesen acceder a un tipo de activo que les permitiera diversificar sus carteras. En este sentido, MAPFRE se comprometió a aportar un capital inicial de 50 millones de acuerdo con los criterios de ESG, si bien esa cifra ha aumentado hasta los 100 millones.
En esta línea, y de la mano de Abante y Altamar, MAPFRE lanzó el mismo año un fondo de capital privado (el MAPFRE Private Equity FCR) —denominado evergreen— con la idea de cubrir las necesidades de las aseguradoras y otros inversores institucionales que tienen que invertir en activos a muy largo plazo. Además, a diferencia de un fondo tradicional de capital privado, cuya vida media ronda los diez o doce años, este instrumento tiene un plazo ilimitado.
Más allá de las anteriormente mencionadas, las inversiones sostenibles han supuesto una apuesta adicional del Grupo asegurador por la búsqueda de activos alternativos más rentables. Concretamente, en abril de 2021, MAPFRE llegó a un acuerdo con Iberdrola para invertir conjuntamente en energías renovables y, de esta forma, impulsando el compromiso de la aseguradora por la inclusión de los criterios ESG en los análisis de inversión. Este proyecto, que cuenta con una participación del 80 % de MAPFRE, supone la creación de un vehículo pionero de coinversión entre una energética y una compañía aseguradora.
SIEREF I-ADA, Hamburgo (Alemania)
